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Q: 재개발정비사업조합은 관리처분계획인가를 받으면 본격적으로 이주절차를 개시하게 된다. 이때 조합원은 도시 및 주거환경정비법과 정관 관련 규정에 따른 이주의무를 부담하고, 세입자는 주거이전비 등을 받은 때로부터 이주의무를 부담하게 되는 한편, 분양신청을 하지 않는 등으로 현금청산대상자가 된 자는 수용재결에 따른 손실보상을 받은 이후 이주의무를 부담하게 된다.

그런데 만약 현금청산대상자가 손실보상을 받은 이후에도 임차인이 존재한다는 이유 등으로 이주의무를 이행하지 않을 경우 재개발조합은 현금청산대상자에게 어떤 청구를 할 수 있을까?

A: 재개발조합이 현금청산대상자인 피고들이 소유한 이 사건 토지를 수용하고 지장물로 분류된 이 사건 건물(이 사건 각 부동산)을 이전하게 하는 수용재결에 따라 피고들을 피공탁자로 하는 손실보상금을 공탁한 다음, 이 사건 각 부동산 중 피고들 지분에 관하여 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기까지 마쳤으나, 수용재결 이전에 피고들과 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 체결하였던 임차인들이 피고들에 대한 손실보상이 완료된 이후에도 여전히 이 사건 건물을 점유ㆍ사용하고 있는 사실에 근거하여 피고들에게 불법점유를 원인으로 한 차임 상당 손해배상을 청구한 사안이 있었다.

대법원은 ①이 사건 건물은 지장물 보상대상으로서 이전대상에 해당할 뿐인바 이 사건 건물의 소유권은 여전히 피고들에게 있어 피고들은 이 사건 건물을 이전해야 할 의무를 부담하는 점 ②설령 원고가 이 사건 토지와 함께 이 사건 건물을 수용으로 원시취득함으로써 피고들과 임차인 사이의 임대차계약이 종료되었다고 하더라도, 임차인들이 이 사건 건물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는 피고들의 임차인들에 대한 반환청구권이 소멸하였다고 볼 수 없는 점을 근거로, 피고들은 수용개시일 이후에도 임차인들을 통하여 이 사건 건물을 간접점유하고 있다고 보아야 한다고 판시하며, 재개발조합이 피고들에 대한 손실보상을 완료한 다음날부터 임차인들을 통한 피고들의 점유가 종료된 때까지의 이 사건 토지의 임료에 상당하는 손해가 인정된다는 취지로 원심판결을 파기환송하였다.

즉, 위 대법원 판례에 따르면 재개발조합이 현금청산대상자들에 대한 수용재결에 따른 손실보상의무를 완료한 이후에는 현금청산대상자가 부동산을 직점 점유하는 경우는 물론이고, 임차인을 통하여 간접점유하는 경우라 하더라도 부동산 인도의무 지연에 따른 손해배상청구가 가능하므로, 조합의 전체적인 이주 경과와 구체적인 사실관계에 따라 이주절차의 촉진 및 이주 지연으로 인한 손해를 일정 부분 배상받기 위하여 위와 같은 형태의 소송을 진행하는 것도 하나의 방안이 될 수 있을 것이다.

박은경 변호사(법무법인 현)