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서울특별시의 2025년 3월19일자 토지거래허가구역 지정공고에 따라 2025년 3월24일부터 2025년 9월30일까지 강남, 서초, 송파, 용산구에 소재한 아파트의 경우 부동산 매매계약 체결 시 토지거래허가를 받아야 한다.

이와 관련하여, 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 제11조 제1항은 “허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있고, 같은 법 제26조 제3항은 “제11조 제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있다.

그런데 위 규정에 의할 때, 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 매매계약을 체결하려는 자가 ‘계약 체결 전에 토지거래허가를 받지 않을 경우 처벌대상인지’ 의문이 있을 수 있다.

대법원은 “구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2009. 2. 6. 법률 제9442호로 개정되기 전의 것) 위반죄로 처벌되는 토지거래허가 없이 토지 등의 거래계약을 체결하는 행위라 함은 처음부터 국토계획법 소정의 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결하는 행위를 가리키고, 허가받을 것을 전제로 한 거래계약을 체결하는 것은 여기에 해당하지 아니한다”고 판시하였다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012도362 판결).

한편, 부동산거래신고법은 부동산거래 관련 인ㆍ허가 제도의 근거 법률을 일원화하려는 취지로 제정된 것으로서, 부동산거래신고법에 규정된 토지거래계약에 관한 허가 및 그 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하는 행위를 처벌하는 규정은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 따라 규정되었다고 할 것이고, 따라서 위 대법원 판례의 법리는 현행 부동산거래신고법 위반죄의 경우에도 그대로 적용될 수 있다.

결국, 토지거래허가구역 내에서 매매계약 체결 시, 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하려는 경우가 아닌 한 토지거래허가 전 매매계약을 체결하였다고 하여 처벌대상이 되는 것은 아니며, 이를 분명히 하기 위해 매매계약서에 “부동산거래신고법 제11조에 따른 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 체결한다”는 것을 명시할 필요가 있다.

박수현 변호사(법무법인 화우)