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Q: 재건축사업에서 2주택을 소유한 부부가 조합설립인가 후 세대분리한 자녀에게 1주택을 증여하면 부부와 자녀는 각 1채씩 아파트 분양권을 갖나요?

A: 부모와 자녀 각각 1채씩 아파트 분양권을 갖습니다.

부모와 자녀, 즉 1세대의 구성원이 여러 채의 아파트를 소유할 때 원칙적으로 1채만 분양받을 수 있습니다. 재건축사업에서 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하면 이들을 대표하는 1명만 조합원으로 보기 때문입니다(도시정비법 제39조 제1항 제2호). 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 주민등록상 다른 세대라도 1세대로 간주됩니다. 이혼이나 만 19세 이상의 자녀가 분가하면 별도 세대로 봅니다.

조합설립인가 전 A(아버지)와 B(어머니) 공유로, 미성년 자녀인 C 단독으로 각 1채씩 아파트를 소유하다가 조합설립인가 후 미성년 자녀가 성년이 되어 세대를 분리했다면 부모와 자녀가 별도의 세대를 구성하므로 AㆍB와 C는 각 1채씩 총 2채의 아파트 분양권을 받습니다. 이와 달리 A와 B가 공유로 2채를 소유하다가 조합설립인가 후 성년이 된 자녀에게 아파트를 증여했다면 마찬가지로 각 1채씩 2채의 분양권이 부여되는지가 문제 됩니다.

도시정비법은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 되면 여러 토지등소유자를 대표하는 1인만을 조합원으로 봅니다(제39조 제1항 제3호). 조합설립인가 후 다주택자의 부동산 양도로 조합원 수가 늘면 일반분양분이 감소해 재건축사업의 수익성이 떨어져 조합원들이 피해를 입습니다. 조합설립인가 후 조합원 수 증가를 원칙적으로 허용하지 않는 까닭입니다. 부부가 각각 여러 채의 부동산을 소유하다가 조합설립인가 후 해당 주택을 양도한 경우 조합설립인가 후 부동산 양도라서 양도인(부부)과 양수인 전체를 대표하는 1인만 분양권을 받습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결).

그렇다면 조합설립인가 후 성년 자녀에게 아파트를 증여하거나 매도한 경우도 부모와 자녀 통틀어 한 채의 아파트만 분양받을 수 있는 것일까요? 그렇지 않습니다. 이혼이나 성년 자녀의 분가로 인해 별도 세대가 구성되고 이들에게 증여 등으로 아파트의 소유권이 이전된다면 양수한 자는 별도로 1채의 분양권을 갖게 됩니다(서울고등법원 2022. 5. 20. 선고 2021누69136 판결). 이혼한 배우자나 세대분리한 성년 자녀에게 부동산을 양도했는데 이들에게 별도의 분양권을 주지 않는다면 개인의 의사결정의 자유와 재산권의 본질적 내용을 침해하는 결과가 되기 때문입니다.

정원 변호사(법무법인 지평)